woning te koop

Uw woning in België verkopen?

afbeelding van Administrator
Administrator

U verblijft al enkele jaren in het buitenland en u beslist om uw woning in België dan toch maar te verkopen. In verband met een dergelijke verkoop werden de laatste tijd een paar wetswijzigingen tot stand gebracht en zijn er nog enkele regels die u zeker niet over het hoofd mag zien. We zetten een paar belangrijke regels op een rij.

 

Uit de hand of openbaar verkopen?

Op het gebied van "procedure" verloopt de verkoop uit de hand totaal anders dan de openbare verkoop.

Een eerste verschilpunt zit hem in het opmaken van de notarië­le akte van verkoop. De verkoop uit de hand wordt voor­bereid op het ogenblik dat koper en verkoper effectief tot een akkoord gekomen zijn. Hier wordt de notariële akte dikwijls opgesteld nadat er voldaan werd aan een opschortende voorwaar­de. Zo wordt er in de praktijk in het compromis (hetgeen de koper en de verkoper opmaken ten tijde van hun akkoord), dikwijls vermeld dat de koop slechts kan doorgaan indien de koper een lening krijgt bij de bank, of indien een perceel land vrij en onbelast kan zijn ten tijde van het opstellen van de notariële akte.

Bij de openbare verkoop is dit niet het geval. De notaris biedt openbaar te koop aan en hij zal onmiddellijk toewijzen aan de meest biedende, mits hij het akkoord heeft van de eigenaar(s). Het is dan ook op dat bepaalde moment dat de koop gesloten is en dat in de verkoopzaal de akte opgesteld en getekend wordt. Wat de voorwaarden van de koop zelf betreffen (betaling van de kosten en de koopprijs), dit wordt steeds afgelezen op de verkoopdag zelf.

Bij de openbare verkoop is het zo dat de koper geen be­denktijd kan vragen of ook geen opschortende voorwaarden kan bedingen; hij koopt of koopt niet. De koper zal dus alles vooraf moeten nagaan om ten tijde van de verkoop zekerheid te hebben omtrent bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening.

Iedereen weet ook dat bij openbare verkoop er één maar ook twee zitdagen mogelijk zijn en dat de toewijzing steeds ge­beurt onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Dit bod kan iedereen doen binnen de 15 dagen.

 

De openbare verkoop in slechts 1 zitdag!

Vroeger was het zo dat in België openbare verkopingen meestal in twee zitdagen gebeurden. Het was de notaris die hier kon over beslissen in overleg met de verkopers. Een tweede zitdag bracht uiteraard extra kosten met zich mee, zodat men sinds 1 januari 2010 is afgestapt van deze tweede zitdag!

Vanaf die datum werd de tweede zitdag afgeschaft! Dit betekent dat vanaf dan een onroerend goed verkocht wordt tijdens de eerste zitdag. De mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen binnen de 15 dagen blijft echter wel bestaan. Komt er een hoger bod, dan zal er nog een tweede zitdag worden tot stand gebracht.

 

Wat betekent “rouwkoop”?

Indien na verloop van een openbare verkoop blijkt dat de koper zijn verplichtingen niet nakomt, t.t.z. dat hij binnen de afgesproken termijn de prijs en/of de kosten niet betaalt, dan kan er overgegaan worden tot een nieuwe openbare verkoop. Het gaat om een “wederverkoop” van het eigenlijk al verkochte goed en dit binnen de acht dagen nadat de koper in gebreke werd gesteld door de gerechtsdeurwaarder.

Deze wederverkoop gebeurt onder dezelfde voorwaarden dan de eerste verkoop.

Wel zal de eerste koper moeten instaan voor de betaling van het verschil tussen de prijs waarvoor hij het goed kocht en die van de herverkoop. Hij kan ook niet het overschot dat zou kunnen ontstaan indien het goed aan een hogere prijs wordt herverkocht, opeisen.

Dit overschot komt toe aan de verkoper. Verder staat de eerste koper in voor alle kosten welke deze wederverkoop met zich meebrengt en de kosten welke met zijn verzuim gepaard gaan. Ook voor alle andere schade welke deze situatie met zich kan meebrengen, zal hij moeten opdraaien!

 

Aankoop onroerende goederen: contante betaling uitgesloten!

Sinds kort heeft men in België paal en perk gesteld aan hoge contante betalingen!

Sinds eind 2013 is de drempel voor contante betalingen verlaagd naar € 3.000!

Wordt deze regel met de voeten getreden, dan zijn boetes niet uitgesloten!

Komt de zaak voor de rechter, dan kan deze een boete opleggen die hoog kan oplopen (tot € 225.000)! Doch de boete mag niet hoger zijn dan 10 % van datgene dat men te veel in contanten ontving.

 

Een voorbeeld: X doet een contante betaling van € 7.000 aan Y.

             De boete bedraagt hier € 200: dit is € 7.000- € 5.000 (het Drempelbedrag) = € 2.000 en hier dan 10 % van = € 200.

             Sinds1 januari 2014 is deze boete opgelopen tot € 400 (dan wordt het drempelbedrag € 3.000)

             Dus: € 7.000 - € 3.000= € 4.000 en hier dan 10% van = € 400!

 

En wat nu bij verkoop van onroerende goederen?

Maar…voor wat betreft de verkoop van onroerende goederen (bijvoorbeeld uw woning in België), hier gaat men nog een stap verder! Indien u deze woning verkoopt, dan zal de notaris geen contant geld meer mogen in ontvangst nemen, zelfs niet het voorschot! Deze betaling moet voortaan gebeuren via een overschrijving of een cheque.

Bovendien is de notaris ertoe gehouden om in de authentieke akte (ook in de verkoopovereenkomst) het rekeningnummer te vermelden waarmee de betaling gebeurt of zal gebeuren.

Gebeurt de koop tussen particulieren onderling of met tussenkomst van een makelaar, dan moet ook hier in de opgemaakte akte vermeld worden van waar het geld vandaan komt; t.t.z. vermelden met welke rekening de betaling zal gebeuren!

 

Besluit

Wenst u uw woning in België te verkopen, neem dan contact op met een Belgisch notaris. Hij zal u zeker kunnen wijzen op alles specifieke regels die er van toepassing zijn bij de verkoop.

We merken ook nog op dat het in België mogelijk is dat de Overheid een “voorkooprecht” heeft bij de verkoop van onroerende goederen. Dit kan het geval zijn bij verkoop van gronden gelegen in natuurgebied. Ook om dit na te gaan, kan u terecht bij de notaris.

 

Auteur: Solange Tastenoye