de wettelijke principes terzake!

Recentelijk bent u naar het buitenland gaan wonen, maar door het feit dat u niet met zekerheid weet of u er ook zal blijven, wenst u uw woning in België toch maar niet te verkopen. U kiest ervoor deze woning te verhuren. U vraagt zich echter wel af welke de wettelijke principes zijn die op deze huurovereenkomst van toepassing zullen zijn?

Met welke regels moet u als verhuurder zeker rekening houden? En wat indien u terugkomt naar België, kan u dan uw huurder opzeggen om de woning zelf te betrekken?

Toepassing van de Belgische huurwet?

Vermits uw woning zich in België bevindt zullen ook de Belgische wetsregels inzake huur van toepassing zijn. Wel is het zo dat men in België meerdere huurwetgevingen kent. Men denke hier aan de handelshuurwetgeving, de pacht, de huur van onroerende goederen (een garage, een perceel grond…) en de Woninghuurwet.

Deze laatste wet is van toepassing op de verhuur van woningen waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Onder “hoofdverblijfplaats” verstaat men in de praktijk de woning waar de huurder effectief verblijft en van waaruit hij al zijn familiale belangen uitoefent.

Het hoeft echter niet de plaats te zijn waar de huurder ingeschreven is in de bevolkingsregisters: de loutere inschrijving in het bevolkingsregister volstaat dus niet om te oordelen dat de woning de hoofdverblijfplaats is van de huurder. Wel bestaat er een vermoeden dat het deze plaats is waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft.

Indien u dus uw woning verhuurt aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd, dan zal deze Woninghuurwet van toepassing zijn. Of u als eigenaar nu in het buitenland woont, doet niets terzake!

Belangrijke nieuwigheden in de Woninghuurwet

De Woninghuurwet is al meerdere keren aangepast. Recentelijk gebeurde dit nog eens. We zetten de belangrijkste wijzigingen hier even op een rij. Zelfs al verblijft u in het buitenland, u zal dus zeker rekening moeten houden met deze vernieuwde wetsbepalingen.

De verplichting tot het opmaken van een schriftelijke huurovereenkomst

Huurcontracten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder moeten  voortaan verplicht schriftelijk worden afgesloten. Deze huurovereenkomst moet verder een aantal bepalingen vermelden zoals bv: de identiteit van de contracterende partijen, wanneer de huurovereenkomst een aanvang neemt, een omschrijving van alle plaatsen van het gebouw die deel uitmaken van het huurcontract enz...

Verplichte vermelding van de huurprijs en de lasten

Elke verhuring die betrekking heeft op “bewoning” in de ruime zin van het woord, moet melding maken van de gevraagde huurprijs en van de lasten en kosten met betrekking tot de huur. Dit betekent concreet dat de verhuurder bij elke verhuur (dus niet alleen indien de woning dienst doet als hoofdverblijfplaats van de huurder, maar ook bij verhuring van een tweede verblijfplaats, van studentenkamers, handelshuurovereenkomsten enz…) de huurprijs zal moeten vermelden bij de publiciteit.

Stelt een verhuurder zijn goed te huur door een aanplakbrief op het venster, via het internet of door het plaatsen van een advertentie in de krant, dan zal hij op deze mededeling de huurprijs moeten vermelden, alsook het bedrag van de lasten en kosten.

De huurwaarborg

De huurwaarborg kan bestaan uit een waarborg door het afsluiten van een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een bankinstelling. Een dergelijke waarborg wordt beperkt tot twee maanden  waarborg ( en dus niet meer drie maanden zoals dit vroeger het geval was).

Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot het afsluiten van een “bankwaarborg”. Deze mag niet meer bedragen dan drie maanden huur. In dit geval staat de bank borg tegenover de verhuurder en dit voor het totale bedrag van de waarborg.

Een derde mogelijkheid bestaat in het afsluiten van een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW. Ook hier mag de waarborg niet meer bedragen dan drie maanden.

De verplichte plaatsbeschrijving

Het opmaken van een plaatsbeschrijving wordt voortaan ook verplicht worden voor alle huurovereenkomsten (behalve bij pacht): dit betekent dus niet alleen voor de woninghuurovereenkomsten, maar voor alle huurovereenkomsten.

Wel is het zo dat deze plaatsbeschrijving als bijlage moet gevoegd worden bij de huurovereenkomst en eveneens moet geregistreerd worden indien het gaat om woninghuurovereenkomsten en huurovereenkomsten van studentenkamers.

De verplichte plaatsbeschrijving moet opgemaakt worden tijdens de termijn dat de woning niet bewoond is, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning.

Plichten van de verhuurder

De verhuurde woning moet voldoen aan de federale elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, onverminderd de gewestelijke woonkwaliteitsnormen. Deze voorwaarden moeten bij elk woninghuurcontract worden gevoegd.

Verder is de verhuurder ook verplicht om de nodige huurherstellingen uit te voeren. Deze verplichting heeft altijd al bestaan, maar nu wordt ze van dwingend recht. Dit houdt in dat er hieromtrent niet meer kan afgeweken worden in de huurovereenkomst. De verhuurder zal dus de herstellingen die te zijne laste zijn effectief moeten uitvoeren.

De registratie van de huurovereenkomst

Huurcontracten aangaande verhuring, onderverhuring, of overdracht van huur, en die bestemd zijn tot de huisvesting (dus ook studentenkamers en tweede verblijfplaatsen) dienen geregistreerd te worden door de verhuurder binnen de twee maanden na het ondertekenen van het contract. Deze verplichting rust dus voortaan op de verhuurder en is voor deze huurcontracten, gratis. Zelfs al woont de eigenaar/verhuurder in het buitenland, dan nog zal hij deze verplichting moeten nakomen. De registratie kan echter wel via het Internet gebeuren.

U keert terug naar België: kan u uw huurder opzeggen om de woning zelf te betrekken?